임대차 3 법의 핵심인 ‘전월세상한제’와 ‘계약갱신청구권’만 3분 만에 핵심 정리—핵심 쟁점과 시행 효과를 명확하게 파악하고, 당신의 임대/전월세 계약에서 유리한 대응 전략까지 정리합니다.

임대차 3법이란?
임대차 3 법은 2020년 7월 국회를 통과한 “전월세상한제·계약갱신청구권·전월세신고제”를 통칭합니다. 주택 임대차 시장의 과도한 가격 상승과 세입자 불안정을 최소화하기 위해 도입됐습니다. 핵심 정책이 한눈에 잘 정리되어 있어, 전월세 계약 전에 꼭 알아두세요.
① 전월세상한제: 무엇이고 어떻게 적용될까?
전월세상한제는 임대인이 갱신계약 시 임대료를 기존보다 최대 5%까지만 올릴 수 있도록 제한하는 제도입니다.
– 적용 대상: 주택 전월세 (임대기간 만료 후 갱신계약) – 상한율: 직전 계약 임대료의 ▲상한 +5% 이내 ▲임차인 동의 필요 – 예외: 일정 규모 이하 임대사업자, 공공임대 등
② 계약갱신청구권: 조건, 기간, 주의사항
세입자는 2년 계약이 끝난 후 한 번 더 2년 연장이 가능합니다.
- 기간: 최초 계약 2년 + 갱신 1회, 최대 4년 보장
- 조건: 주택, 동거·임대 목적, 임차료 체납 없을 것
- 주의: 계약 갱신 거절 사유(임대인 실거주, 집수리 등) 명확히 해야 함
③ 전월세신고제: 목적과 영향
모든 주택 임대 계약은 온라인으로 신고해야 하며, 계약 종료 후 30일 내 신고하지 않으면 과태료가 부과됩니다. 정부는 이를 통해 시장 데이터를 확보해 적정 가격 형성 유도합니다.
④ 임대차 3 법의 장단점 비교
장점 | 단점 |
---|---|
세입자 임대료 부담 완화 | 일부 임대인 부담 증가 |
세입자 안정적인 거주 가능 | 신규 계약 시 임대인 부담 증가 가능 |
시장 투명성 확대 (신고제) | 중소 임대인 규제 불만 |
⑤ 실전 체크리스트와 협상 팁
✔ 세입자가 꼭 챙겨야 할 서류
- 등기부등본 사본: 소유자 확인 필수
- 계약서 내 수리·청소 조건 확인
- 전입신고 + 확정일자: 보증금 보호 핵심
✔ 임대인이 자주 놓치는 실수
- 상한 초과 인상 요청 → 무효 처리 가능
- 갱신 거절 시기·사유 미준수 → 갱신 강제 가능
- 신고제 누락 → 최대 500만 원 과태료
✔ 협상 전략 꿀팁
- 보증금-월세 조합 조정: 총 임대료 관리 전략
- 수리 요구 → 협상카드로 활용
- 짧은 계약+조건 완화 등 맞춤 조율
⑥ 법 시행 이후 시장 변화
- 계약갱신율 약 50% 상승
- 전월세 인상률 7~10% → 3~4%로 안정
- 임대사업자 신규 등록 약 20% 감소
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 전월세상한제는 신축에도 적용되나요?
A. 갱신계약에만 적용되며, 신축 최초 계약엔 상한 규정이 없습니다.
Q. 계약갱신청구권은 몇 번까지 가능하나요?
A. 최초 계약 후 1회만 가능하며, 최대 체류 기간은 4년입니다.
Q. 전월세신고를 안 하면 어떻게 되나요?
A. 계약 종료 후 30일 내 미신고 시 과태료가 부과되며, 정책 혜택을 받기 어려울 수 있습니다.
Q. 보증금만 올리고 월세는 그대로 유지할 수 있나요?
A. 가능합니다. 보증금과 월세의 구성은 자유롭게 조정할 수 있습니다.
Q. 계약 중도 해지하고 싶을 땐 어떻게 하나요?
A. 위약금, 잔여기간 임대료 등 계약서 조건에 따라 협의가 필요하며, 귀책사유에 따라 달라질 수 있습니다.
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