"전세니까 괜찮겠지?"라는 생각, 지금 당장 접어두세요. 법적으로 훨씬 민감한 계약이거든요.
혹시 전세 계약 앞두고 있으신가요? 저는 예전에 '전세면 뭐 그냥 돈 맡기고 사는 거지'라는 막연한 생각으로 계약했다가 등기부등본도 안 보고 진행해서 진짜 식겁한 적이 있어요. 요즘처럼 전세 사기가 늘어나는 시대에, 법적 지식 없이 계약하는 건 정말 위험한 일이에요. 오늘은 전세 계약서 쓸 때 절대 놓쳐선 안 되는 핵심 법적 포인트들을 정리해 드릴게요. 경험에서 우러난 꿀팁도 함께 나눌게요!
목차
1. 등기부등본 확인은 필수
전세 계약에서 가장 먼저 할 일은 등기부등본 열람이에요. 등기부등본에는 소유자가 맞는지, 근저당이나 압류가 있는지, 그리고 전세보증금보다 선순위 권리가 있는지 확인할 수 있어요. 특히 집주인이 아닌 사람이 계약서를 들고 나왔다면 무조건 등기상 소유자와 일치하는지 체크하세요!
2. 확정일자 받고 전입신고 하기
‘확정일자’는 전세보증금에 대한 법적 보호를 받기 위한 핵심 절차예요. 확정일자를 받고 전입신고까지 마쳐야 ‘대항력’과 ‘우선변제권’을 확보할 수 있죠. 아래 표처럼 조치별 권리 차이를 정리해봤어요.
| 조치 | 법적 보호 |
|---|---|
| 전입신고만 함 | 대항력 있음, 우선변제권 없음 |
| 전입신고 + 확정일자 | 대항력 + 우선변제권 확보 |
3. 보증금 반환 대비 방법
전세보증금 못 돌려받는 경우, 진짜 많아요. 그래서 미리 대비가 필요합니다. 아래 리스트는 전세보증금 반환을 위한 사전 대비 방법이에요.
- 전세보증금 반환보증 가입
- 계약서에 ‘선순위 없음’ 명시
- 중도 해지 시 반환일 조건 명확히 기재
- 이사 당일 집 상태 확인 및 사진 촬영
4. 특약사항 꼼꼼히 보기
전세 계약서 하단에 보면 '특약사항'이라는 공간이 꼭 있어요. 그런데 여기에 아무 말이나 적혀 있으면 나중에 법적 분쟁 시 우선 적용될 수 있다는 점, 알고 계셨나요? ‘수리 비용은 세입자 부담’ 같은 내용이 들어 있다면 실제로 수리비를 다 내야 할 수도 있어요. 특히 부동산 중개사 말만 듣고 서명하진 마세요. 모든 조항, 직접 읽고 이해한 후 사인하는 게 기본입니다.
5. 집 상태 기록 및 사진 증거
입주 전에 집 상태를 꼼꼼히 기록하고 사진을 남겨두는 건 생각보다 중요해요. 나중에 퇴거할 때 '이건 원래부터 그랬다'라고 주장할 수 있는 근거가 되어주거든요. 특히 곰팡이, 수도 누수, 벽지 훼손 등은 꼭 체크하세요. 아래는 확인해야 할 주요 항목입니다.
| 항목 | 확인 여부 |
|---|---|
| 천장 및 벽면 누수 흔적 | O / X |
| 보일러 작동 여부 | O / X |
| 전기 콘센트 상태 | O / X |
| 곰팡이 발생 여부 | O / X |
자주 묻는 질문 (FAQ)
전세 계약에서 많이들 헷갈려하는 질문들을 모아봤어요. 기본적인 것 같지만, 이거 하나 모르고 당하는 경우 정말 많거든요!
- 등기부등본은 어디서 발급받나요?
- 확정일자 받으려면 어떤 서류가 필요해요?
- 보증보험은 언제 가입해야 하나요?
정부 24 또는 대법원 인터넷등기소 웹사이트에서 온라인으로 쉽게 발급받을 수 있어요. 부동산에서도 프린트해 주는 경우 많습니다.
임대차 계약서 원본을 들고 동 주민센터에 가면 확정일자 도장을 찍어줘요. 전입신고도 같이 하면 좋아요.
계약 체결 직후부터 입주 전까지 가입하는 것이 이상적이에요. HUG나 SGI서울보증을 통해 신청할 수 있어요.
특약이 없으면 일반 법률 기준이 적용되지만, 구체적 상황이 빠져 불리해질 수 있어요. 최소한 수리비, 관리비, 해지 조항은 기재하세요.
전입신고를 안 하면 대항력이 발생하지 않아 경매 시 보증금을 못 돌려받을 위험이 있어요. 무조건 전입신고 하셔야 합니다.
이 경우 우선변제권을 확보하지 못해 보증금을 잃을 수 있어요. 반드시 선순위 채권액보다 전세금이 낮은지 확인하세요.
전세 계약은 한 번 잘못하면 수천만 원이 날아갈 수도 있는 민감한 문제예요. 법적으로 보호받기 위해서는 단 한 줄의 조항도 허투루 넘기지 않아야 합니다. 오늘 소개한 내용들, 혹시라도 하나라도 빠뜨리고 계약했다면 지금이라도 다시 확인해 보세요! 앞으로도 여러분의 안전한 전셋집 찾기를 진심으로 응원합니다. 댓글로 여러분의 경험이나 궁금한 점도 함께 나눠주세요 :)